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“Subscrever, Vender os Direitos, ou …”

Toda vez que um Fundo Imobiliário efetua uma oferta Follow On surge uma discussão sobre o que fazer com os direitos de preferência.

Se tais direitos forem não negociáveis só resta uma opção ao investidor, caso ele não queira ou não possa exercer os direitos para ampliar sua posição naquele ativo.

Será fazer uma “flipagem”, exercendo os seus direitos e, em seguida, vender as cotas que já possuia. Dessa forma, auferindo a diferença entre o preço de mercado e o preço do IPO.

Logicamente terá que fazer algumas contas que envolve o Imposto de Renda (eventual lucro entre o valor de venda e o seu custo médio).

Considere ainda que no período entre a venda das suas cotas e a transformação dos recibos de subscrição em novas cotas trocará a rentabilidade do fundo pela renda que os recibos proverão. Isso é basicamente a aplicação dos recursos captados no IPO, investidos no mercado financeiro, rendendo a taxa do CDI e deduzido do IR que o fundo pagará, caso não aplique em ativos do mercado imobiliário.

Entretanto, se a oferta Follow On admite a negociação dos direitos de exercício, nesse caso teremos três alternativas, embora uma delas nem sempre seja percebida pelos investidores.

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As alternativas

A primeira alternativa e também a mais óbvia seria exercer os direitos e ampliar sua posição, inclusive reduzindo o seu custo médio, o que implicará em maior tributação no futuro caso venha a vender suas cotas.

A segunda alternativa corresponde a venda de seus direitos de exercício, auferindo um valor que será tributável em 20 % dentro dos seus resultados mensais e passíveis de compensação com eventuais prejuízos anteriores.

A terceira, que nem sempre é percebida pelos investidores, ocorre por uma “distorção” no mercado (que aliás nunca é perfeito), mas permite alavancar os ganhos do investidor. Essa alternativa consiste em vender os direitos de subscrição e, ato imediato, comprar cotas no mercado.

Exemplo:

Para facilitar o entendimento vou usar como exemplo o IPO Follow On de CVBI 11 (Fundo Imobiliários de CRIs) que está ocorrendo nesse momento (fevereiro 2021).

  • Preço de emissão das cotas  –  R$ 103,70;
  • Negociação dos direitos –  entre  3 e  17 de fevereiro;
  • Exercício de Preferência  –  entre  3 e  23 de fevereiro;
  • Liquidação –  dia 18 de fevereiro; e
  • Período de Reserva – entre 3 e 23 de fevereiro.

Devemos considerar que o FII CVBI  tem como “data com”,  para efeito de auferimento de dividendos,  o 6º dia útil (8 de fevereiro) com o pagamento efetivo no 11º dia útil (15 de fevereiro).

Nos três últimos meses, o CVBI pagou, respectivamente, R$ 1,95,  R$1,50 e R$ 1,00 por cota. No dia 3 de fevereiro, quarta feira, o mercado negociava nos seguintes termos:

  • Cotas do  CVBI 11 – R$ 105,99; e
  • Direitos de Subscrição – CVBI 12  a R$ 0,92

Aqui surge uma oportunidade para quem pretendia exercer seus direitos de preferência e ampliar sua posição (meu caso), visto que o Fundo tem um rentabilidade bem atraente versus seus pares.

No meu caso, eu detinha 344 direitos de subscrição e em vez de exercê-los, decidi vendê-los e, concomitante, comprar cotas. Dessa forma, comprei 344 CVBI 11 a R$ 105,99 e vendi 344 CVBI 12 a R$ 0,92 desencaixando, liquidamente, R$ 105,07 por cota.

Ou seja, abri mão de comprar as 344 cotas por R$ 103,70, o que gerou um “resultado negativo” de R$ 1,37 por cota (R$105,07 – R$ 103,70).

Ocorre que como ainda estou dentro do periodo de “data com” para rendimentos, já no dia 16 de fevereiro deverei receber o rendimento dessas 344 cotas. Além disso, tudo que vier acima de R$ 1,37 é  lucro.

Há mais um lucro oculto nessa operação, e esse é bem mais substancial.

Se em vez de comprar as cotas agora deixasse para subscrever no IPO, a rentabilidade futura dessas novas 344 cotas, a ser pagas em março, não seria a rentabilidade gerada pelo Fundo e sim pelos recibos de subscrição. Ou seja, a aplicação financeira entre os dias 18 de fevereiro e a data de conversão dos recibos em novas cotas, o que deverá ocorrer na segunda quinzena de março.

Na data de 4 de fevereiro persistia essa oportunidade, visto que comprei mais 115 cotas de CBVI 11 a preço de R$ 106,30, vendendo 115 cotas de CVBI 12 a R$ 1,59. Diferença de R$ 104,70, ou seja, melhor que no dia anterior.

Gostou da estratégia? Veja abaixo a revisão da estratégia realizada no dia 9 de março.

Revisão da Estratégia

O Artigo acima, escrito no dia 4/2, abordamos as hipóteses que existiam quando há uma subscrição Follow On de cotas de Fundos Imobiliários.

Como opteei por vender os direitos de subscrição em vez de exercê-los,  já no dia 17 de fevereiro o CVBI  pagou  R$ 1,24 por cota.

Agora em março, no dia 16, o CVBI pagará novamente R$ 1,24  por cota e R$ 0,02930752 por cada recibo de subscrição (CVBI 12), o que nos permite auferir quanto lucramos com essa estratégia.

Considerando o direito de subscrição de 344 cotas:

Fundos Imobiliários e Direitos de Subscrição

Em outras palavras, ganhamos o equivalente a 3,50 cotas.

No entanto, se os recibos CVBI 12 não forem convertidos em cotas até o dia 8 de abril, esse ganho se exponencializa. Isso porque receberemos novamente a rentabilidade das cotas (CVBI 11) em vez da rentabilidade dos recibos de subscrição (CVBI 12).

Uma consideração final

Em relação ao valor de venda dos direitos de subscrição (R$ 316,48) deverá haver o recolhimento de IR (20 %), ou seja R$ 63,29. Mas, o custo médio da posição será de R$ 105,992 e não R$ 103,70, o que nos enseja uma menor tributação da alienação das cotas no futuro, gerando um ganho de R$ 157,69.

(R$ 2,292 * 344  cotas  = R$ 788,45  –  20% /R$ 788,45 = R$ 157,69) 

Resumindo ainda teremos um ganho fiscal de R$ 94,40 (R$ 157,69 –  R$ 63,29).

Obs.: No dia 9/3, a cotação de fechamento do CBVI é de R$ 108,77.

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(Artigo originalmente publicado na Fanpage da CSJ Educação Financeira, por Cláudio Juchem, no dia 9 de março de 2021).

Claudio Juchem - Mundo Financeiro

Claudio Juchem: Graduado em Direito pela Universidade Paulista. Atuou durante 32 anos nas principais instituições financeiras – multinacionais e nacionais – do país. Atualmente é professor na FIA Business School, ABBC e INFI-Febraban.

 

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